Kira tespit davası nedir?

Gayrimenkul sahipleri taşınmazlarını başka kişilere kiraya verme hakkına sahiptir. Kiralamak isteyen ve ev sahibi, aralarında söz konusu taşınmazın kiralanmasına ilişkin bir sözleşme düzenlerler. Düzenlenen bu sözleşme kiracıya taşınmazın kullanılma ve yararlanma hakkını verirken ev sahibine de bu hak karşılığında belli bir bedel elde etmesine yol açar. Belirli veya belirsiz süre için kurulan bu sözleşmelerin düzenlenmesinde herhangi bir şekil şartı yoktur ve kiraya veren kira bedelini serbestçe belirleyebilir. Taraflarca sözleşmede belirlenen tarihte kira bedeli kiracı tarafından ev sahibine ödenecektir. Bu borç ilişkisindeki edimlerin taraflar için hakkaniyetli olabilmesi açısından Türk Borçlar Kanunu’na göre ev sahibinin belirli dönemlerde kirayı arttırma olanağı vardır. Ancak kanun koyucu kiracının herhangi bir hak kaybına uğramaması adına bu sözleşme ilişkisinde kiracıyı korumuş ve ev sahibinin zam dönemlerinde özgürlüğünü kısıtlamış, kira artış oranında bir üst sınır belirlemiştir. Buna göre ev sahibi taşınmazın kira bedelini her sene TÜİK tarafından açıklanan ve aylara göre değişim gösteren TÜFE oranına göre yapabilecektir. Buna göre taraflar yeni kira döneminde uygulanacak olan kira bedelini kanuni üst sınırı geçmemek şartıyla özgürce belirleyebileceklerdir.

Ancak bazı dönemler ülkede meydana gelen ekonomik sıkıntılar, enflasyon ve faiz oranlarının hızlı değişim göstermesi, arz talep dengesinin bozulması vb. gibi ekonomik sebeplerle kiraya veren aleyhine, hakkaniyete aykırı durumlar gerçekleşebilmektedir. Kira bedelinin olağan piyasaya göre düşük kalması gibi hallerde, bedelin emsal kiralar düzeyinde tekrardan belirlenmesi adına kira tespit davası/kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi ve bu davanın sonucunda yeni kira bedelinin mahkemece belirlenmiş olan tutarda ödenmesi kararlaştırılacaktır. Genel olarak kira tespit davası ev sahibi tarafından, dönemine göre düşük kalmış kira bedelinin ev sahibinin talebiyle arttırım istemi sebebiyle açılsa da nadiren kira bedelinin piyasa şartlarına göre yüksek kalması sebebiyle de açılabilecektir.

Kira tespit davasını hem kiracı hem ev sahibi açabilir. Ayrıca davanın konusu olan taşınmazın varsa paydaşları veya maliki de bu davayı açabilecektir. Taşınmazın satılması vb. şekilde el değiştirmesi durumunda eski malikin hakları yeni malike geçecek ve yeni malik de dava açma hakkına sahip olacaktır.

Kiralanmış taşınırlar için kira tespit davası açmak mümkün olmamakla birlikte, tarla gibi konut veya çatılı iş yeri vasfı olmayan taşınmazlarda da kira tespit davası açılmamaktadır. Davanın görüldüğü görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleri olacaktır.

Kira tespit davasının şartları nelerdir?

Kira tespit davasının açılabilmesi için belli başlı şartların mevcut olması gerekmektedir. Bunlardan kısaca bahsedecek olursak, öncelikle taraflar arasında belirlenmiş bir kira sözleşmesi mevcut olmalıdır. Bahsettiğimiz üzere kira sözleşmesinin kurulması herhangi bir şekil şartına tabii olmamakla birlikte taraflar arasında sözlü olarak da kurulabilir. Ancak sözleşmenin varlığının kanıtlanabilmesi açısından yazılı ve taraflarca imzalanmış şekilde olması daha uygun olacaktır. Davanın görülebilmesi için kurulan bu sözleşmenin hukuken geçerli bir sözleşme olması gerekir. Bir diğer şart ise bu davanın açılmasında hukuki bir yarar bulunmasıdır.

Kira tespit davası ne zaman açılır?

Kira tespit davasında kira bedelinin belirlenmesi ve dava açma süresi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. Maddelerinde düzenlenmiştir. Kanun hükmüne göre, kira tespit davasının açılması için özel olarak belirtilmiş bir süresi olmamakla birlikte dava her zaman açılabilmektedir.  Fakat bu dava yeni kira dönemi başlamadan otuz gün önce açılmadığı takdirde, davanın sonucu yeni kira dönemini etkilemeyecek, bir sonraki kira döneminden itibaren hüküm doğuracaktır. Kira tespit davasının açılmasında beş yıllık sürenin önemi büyüktür. Davanın beş yıldan daha az sürmüş olan kira sözleşmesine dayanarak açılması ile beş yılı doldurmuş kira sözleşmesine dayanarak açılması arasında büyük farklar vardır. Eğer taraflardan biri davayı sözleşmenin kurulmasından itibaren beş sene içinde açarsa, mahkeme yeni kira bedelini yalnızca TÜFE oranının üzerinden hesaplayarak yeni bir kiraya hükmedecektir. Taraflar arasında kurulmuş olan kira sözleşmesi beş yılını doldurduktan sonra dava açılacak ise mahkeme TÜFE oranına bağlı kalmayacaktır, hatta dava sürecindeki mevcut ekonomik koşullar sebebiyle TÜFE üzerindeki bir kira artışına da hükmedilebilecektir. Mahkeme kira bedelinin uygun bir şekilde belirlenebilmesi için bilirkişi atayacak ve bilirkişi o dönemdeki ülkenin mevcut ekonomik şartları, emsal konut fiyatları, kiracının evde kaldığı süre gibi kriterleri esas alarak yeni kira bedelini belirleyecektir.

Kira bedelinin uyarlanması davası nedir?

Kira sözleşmesi kurulduğu anda sözleşme taraflarınca tahmin edilemeyen ancak daha sonra ortaya çıkan olağan dışı koşullar oluşabilir. Bu olağan dışı koşullar tahtında, sözleşmenin taraflarından sözleşmesel edimlerini yerine getirmeleri hakkaniyet nedeniyle beklenemeyebilir. Bu tip durumlarda edimini ifa etmekte zorlanan taraf, diğer taraf ile sözleşmenin uyarlanması konusunda anlaşma sağlayamaması halinde mahkemeden kira sözleşmesinin uyarlanmasını isteyebilecektir. Kira bedelinin uyarlanması davasının temeli 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, aşırı ifa güçlüğü başlıklı 138. maddesine dayanır.

Uyarlama davasının konusu kira bedeli olacağı gibi sözleşmenin anlam ve amacına göre farklı unsurlar da olabilir. Kira bedelinin uyarlanması davası da tıpkı kira tespit davasında olduğu gibi kiralananın bulunduğu yerde bulunan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.

Kira tespit davası ile kira bedelinin uyarlanması davasının farkları nelerdir?

  • Söz konusu davanın kira bedelini tespiti davasından en belirgin farkı, hakimin yeni kira tutarını belirlerken ÜFE-TÜFE ya da başkaca kritere dayanmaksızın hareket edebilmesidir. Çünkü kira bedelinin uyarlanması istenen durumlarda, kira sözleşmesinin kurulduğu sıradaki koşullar o kadar zorlaşmıştır ki taraflar sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getiremez hale gelmiştir.
  • Kira tespit davası yalnızca kiralananın konut ve/veya çatılı iş yeri olduğu hallerde açılabilmekteyken, kira bedelinin uyarlanması davası bütün menkul ve gayrimenkulleri konu alan kira sözleşmeleri için ikame edilebilmektedir.
  • Kira bedelinin uyarlanması davasında herhangi bir süre şartı da bulunmamaktadır, sözleşmesel edimlerin ifasını imkansız kılacak bir durumun meydana gelmesi davanın açılması için yeterlidir.